Peut-on accéder au crowdfunding immobilier en tant qu’expatrié ?

Quitter la France ne signifie pas renoncer à investir dans l’immobilier. Pour les expatriés, le crowdfunding immobilier est devenu une solution en ligne simple et accessible, offrant des rendements annoncés de 9 à 12 % brut sans gérer un bien locatif à distance. Mais investir depuis l’étranger n’est pas le plus simple : quelles plateformes acceptent les non-résidents, quelles sont les obligations KYC/IBAN, quelle fiscalité s’applique aux intérêts ou dividendes, et quels risques réels anticiper ? Avec le statut unique de PSFP et l’obligation de la FICI/KIIS, le cadre est plus clair mais impose vigilance et sélection rigoureuse.

Les points clés à retenir :

• Cadre réglementaire : seules les plateformes agréées PSFP (contrôlées par l’AMF et l’ACPR) sont autorisées. Vérifiez systématiquement leur présence au registre officiel.

• FICI/KIIS obligatoire : ce document standardisé est la référence pour analyser un projet (risques, rang de créance, garanties, promoteur, fiscalité).

• Éligibilité expatriés : l’ouverture nécessite un KYC complet (ID, justificatif de domicile, IBAN SEPA). Les US Persons et résidents de pays sensibles sont la pluaprt du temps exclus.

• Fiscalité non-résidents : les dividendes sont soumis à une RAS de 12,8 % modulée par conventions, les intérêts peuvent aussi être taxés en France selon la source. Aucun prélèvement social ni IFI.

• Rendements et risques : cible brute de 9 – 12 %, mais environ 30 % des projets connaissent des retards (AMF, 2024). Diversifier et analyser la FICI restent essentiels.

Le crowdfunding immobilier vous intéresse en tant qu’expatrié ? Nos experts peuvent vous expliquer comment l’intégrer à une stratégie patrimoniale sécurisée et adaptée à votre pays de résidence. Je réserve mon créneau !

Le cadre légal PSFP : votre sécurité en tant qu’investisseur non-résident

Si vous avez connu le crowdfunding immobilier il y a quelques années, oubliez vos anciens repères. Le paysage a été entièrement remodelé par une réglementation européenne qui vise à harmoniser et sécuriser les pratiques. Pour un investisseur expatrié, comprendre ce nouveau cadre n’est pas une option : c’est la première étape d’une démarche prudente.

PSFP : un label européen unique qui remplace les anciens statuts

Depuis le 10 novembre 2023, les anciens statuts nationaux, comme ceux d’Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) en France, ont disparu. Toutes les plateformes de crowdfunding immobilier opérant dans l’Union Européenne doivent désormais être agréées en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP).

Cet agrément unique, issu du règlement européen ECSPR (Règlement UE 2020/1503), change tout :

• Un cadre harmonisé : les règles sont les mêmes partout en Europe, facilitant la lecture des offres.

• Une supervision renforcée : en France, l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) est l’autorité qui délivre l’agrément et contrôle les plateformes. Pour les projets de prêts, elle agit après un avis conforme de l’ACPR (le gendarme des banques).

• Des contrôles proactifs : preuve du sérieux de ce nouveau cadre, l’AMF a annoncé des inspections approfondies (dites « SPOT ») sur les PSFP pour l’année 2025, afin de vérifier la qualité de l’information fournie aux investisseurs.

Concrètement, si une plateforme ne figure pas sur le registre officiel des PSFP de l’AMF, passez votre chemin.

La FICI / KIIS : votre document de référence avant chaque investissement

Fini la FISE (Fiche d’Information Synthétique). Le document obligatoire est désormais la Fiche d’Information Clé sur l’Investissement (FICI), ou Key Investment Information Sheet (KIIS) en anglais.

Ce document de 6 pages maximum n’est pas une plaquette commerciale. C’est un document légal, standardisé, conçu pour vous permettre de comprendre et comparer les projets. En tant qu’expatrié, c’est votre meilleure source d’information. Voici ce que vous devez y chercher impérativement :

• Les risques principaux : une description claire du risque de perte en capital totale ou partielle, du risque d’illiquidité (impossibilité de revendre vos titres) et du risque de défaut du promoteur.

• Le rang de votre créance : c’est un point capital. Serez-vous remboursé en priorité, en même temps, ou après la banque qui finance également le projet ? S’il est écrit « dette subordonnée », cela signifie que vous êtes en dernière ligne.

• Les sûretés et garanties : le projet est-il adossé à une hypothèque de premier ou second rang ? Une fiducie-sûreté ? Une Garantie à Première Demande (GAPD) ? L’absence de garantie solide augmente considérablement le risque.

• Les informations sur le promoteur : analysez son bilan, son ratio de fonds propres et son expérience. La FICI doit vous donner les éléments pour juger de sa solidité.

• La rubrique fiscale : la fiche doit contenir des informations générales sur le traitement fiscal des revenus. C’est un premier indice pour savoir si une retenue à la source est prévue.

Êtes-vous éligible pour investir depuis l’étranger ?

En théorie, le statut de PSFP ouvre le marché européen à tous les résidents de l’UE et, par extension, à de nombreux investisseurs internationaux. En pratique, l’accès pour un expatrié dépend de contraintes réglementaires et opérationnelles strictes. Les plateformes ne font pas de zèle : elles appliquent des obligations légales pour lutter contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme (procédures KYC/AML).

La check-list KYC : les documents incontournables

Pour ouvrir un compte sur une plateforme de crowdfunding immobilier, vous devrez prouver votre identité. Préparez-vous à fournir des copies numériques des documents suivants. Cette étape, bien que contraignante, est un gage de sérieux de la plateforme.

• Une pièce d’identité en cours de validité : passeport ou carte nationale d’identité de votre pays de citoyenneté.

• Un justificatif de domicile récent : généralement une facture (électricité, internet, eau) ou un relevé bancaire de moins de 3 mois mentionnant clairement votre nom et votre adresse à l’étranger.

• Un IBAN à votre nom dans la zone SEPA : c’est le point le plus critique. La quasi-totalité des plateformes exigent un compte bancaire domicilié dans la zone SEPA (Union Européenne + quelques pays associés) pour verser les fonds et vous rembourser. Si vous avez clôturé tous vos comptes en Europe, cela peut être un obstacle majeur.

• Justificatif d’origine des fonds (parfois) : pour des montants d’investissement importants, la plateforme peut vous demander de justifier d’où provient l’argent (bulletin de salaire, acte de vente, etc.), toujours dans le cadre de la lutte anti-blanchiment.

Les cas particuliers qui peuvent bloquer : US Persons et pays sensibles

Certains profils d’expatriés font face à des restrictions supplémentaires, voire à un refus systématique.

• US Persons et la réglementation FATCA : si vous êtes considéré comme une US Person, attendez-vous à des difficultés. En raison de la loi américaine FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act), qui impose de lourdes obligations de déclaration aux institutions financières étrangères, de nombreuses plateformes européennes refusent tout simplement d’ouvrir un compte à ces clients pour éviter la complexité administrative.

• Résidents de « pays sensibles » (ETNC) : si vous résidez dans un pays considéré par l’Union Européenne ou la France comme un État ou Territoire Non Coopératif (ETNC) à des fins fiscales (souvent qualifiés de « paradis fiscaux »), votre dossier sera examiné avec une méfiance accrue et souvent refusé. De plus, la fiscalité appliquée aux revenus pourrait être bien plus lourde.

Accompagnement gratuit

Les rendements du crowdfunding immobilier sont attractifs, mais chaque situation d’expatrié est unique. Bénéficiez d’un appel gratuit avec nos conseillers pour analyser votre profil et mettre en place une stratégie patrimoniale adaptée. Je réserve mon créneau !

Fiscalité du crowdfunding immobilier pour les non-résidents

C’est le nerf de la guerre pour tout investisseur expatrié. La bonne nouvelle est que votre statut de non-résident fiscal français vous exonère des prélèvements sociaux (17,2 %). La mauvaise est que la fité des revenus (intérêts, dividendes) est complexe et dépend de deux choses : la nature de l’investissement et la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence.

Imposition des intérêts (obligations) : la retenue à la source expliquée

Contrairement à une idée reçue parfois véhiculée par certaines plateformes, les intérêts perçus par un non-résident ne sont pas systématiquement exonérés d’impôt en France.

La règle est la suivante : si l’entité qui vous verse les intérêts (le promoteur via sa société de projet) est de source française, la France peut appliquer une retenue à la source (RAS).

• Taux par défaut : cette retenue s’élève en principe à 12,8 %.

• Le rôle de la convention fiscale : la convention signée entre la France et votre pays de résidence est la clé. Elle peut abaisser ce taux (parfois à 10 %, 5 % ou même 0 %) ou confirmer l’imposition en France.

Le bon réflexe : avant d’investir, consultez la rubrique fiscale de la FICI/KIIS du projet. Elle doit vous éclairer sur ce point. En cas de doute, seule la lecture de la convention bilatérale vous donnera la certitude du traitement fiscal.

Imposition des dividendes (actions) et rôle des conventions fiscales

Si vous investissez via des actions dans une société de projet (SAS, SA), les revenus que vous touchez sont des dividendes.

• Retenue à la source par défaut : la France applique une retenue à la source de 12,8 % sur les dividendes de source française versés à des non-résidents.

• Optimisation via convention : comme pour les intérêts, la convention fiscale peut prévoir un taux réduit.

• L’avantage majeur : vous êtes totalement exonéré des prélèvements sociaux de 17,2 %. L’imposition en France est donc plus légère pour un non-résident que pour un résident.

Concernant les plus-values de cession de vos titres, leur régime d’imposition dépend quasi exclusivement de la convention fiscale, qui attribue le plus souvent le droit d’imposer à votre pays de résidence.

Exonération des prélèvements sociaux et de l’IFI

Bonne nouvelle, le crowdfunding immobilier, qu’il soit souscrit via des obligations ou des actions, n’entre pas dans le champ de l’IFI.

Pourquoi ? Car vous détenez des titres financiers (des valeurs mobilières) et non de l’immobilier en direct. Vos investissements ne sont donc pas à déclarer au titre de cet impôt, même si leur sous-jacent est immobilier.

Rendements vs Risques : ce qu’il faut savoir

Désormais, grâce à la transparence accrue du cadre PSFP, les investisseurs disposent de données concrètes pour évaluer l’équilibre rendement – risques et ne pas investir à l’aveugle.

Des rendements annoncés de 9 à 12% : comment les interpréter ?

Les plateformes communiquent généralement sur des rendements annuels bruts situés dans une fourchette de 9 % à 12 %. Ce taux cible, avant toute fiscalité (retenue à la source en France et impôt dans votre pays de résidence), a une justification économique : il constitue une prime de risque. Vous êtes rémunéré pour accepter deux contraintes que les prêteurs traditionnels (les banques) acceptent moins volontiers :

• Le risque opérationnel : vous financez une partie risquée du projet (tels que les fonds propres ou la dette « mezzanine »).

• L’illiquidité : votre capital est bloqué pour toute la durée du projet, généralement de 12 à 36 mois.

Retards et défauts : les chiffres de l’AMF à connaître

C’est ici que la prudence est de mise. L’investissement en crowdfunding est illiquide par nature. Or, les aléas (administratifs, commerciaux, techniques) sont nombreux dans l’immobilier.

Selon une communication officielle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), au 31 mars 2024, environ 30 % de l’encours des projets de crowdfunding immobilier en France connaissaient des retards de remboursement.

Implications pour votre trésorerie d’expatrié :

Un retard n’est pas forcément un défaut. Il peut s’accompagner d’intérêts de pénalité qui augmentent votre rendement final. Cependant, il a un impact direct sur votre planification financière :

• Votre capital est immobilisé plus longtemps que prévu : un capital que vous pensiez récupérer en juin 2027 pour un projet personnel (un apport, des études, etc.) pourrait n’être disponible qu’en 2028.

• Un retard peut masquer un risque de défaut : si les retards s’accumulent et que le promoteur fait face à des difficultés insurmontables, le projet peut aboutir à une perte en capital, partielle ou totale. C’est le risque principal que le rendement est censé rémunérer.

Stratégies pour minimiser les risques : diversification et analyse de la FICI

La Fiche d’Information (KIIS/FICI) est votre meilleur outil d’audit. Ne vous contentez pas de la survoler. En tant qu’investisseur à l’international, c’est votre principal rempart. Voici les points à analyser en priorité :

• Le rang de la dette (subordination) : êtes-vous un créancier de « premier rang » ou « subordonné » ? Si vous êtes subordonné, cela signifie que la banque sera remboursée avant vous en cas de problème. C’est un facteur de risque majeur.

• Les sûretés et garanties réelles : l’investissement est-il sécurisé par une hypothèque de premier rang, une fiducie-sûreté ou une Garantie à Première Demande (GAPD) ? Une absence de garantie solide doit vous alerter.

• Les fonds propres du promoteur : quel pourcentage du coût total de l’opération le promoteur finance-t-il avec son propre argent ? Un apport significatif (généralement > 10-15 %) est un signe d’alignement des intérêts.

• Le taux d’effort du promoteur : le montant total de ses dettes (y compris votre prêt) est-il raisonnable par rapport à la marge attendue de l’opération ?

Accompagnement gratuit

Prêt à investir dans le crowdfunding immobilier depuis l’étranger ? Prenez rendez-vous avec Richelieu International pour choisir les projets adaptés et les combiner aux meilleures solutions patrimoniales pour expatriés. Je réserve mon créneau !

Les questions les plus posées